地目(ちもく)とは、土地の主な用途を表すもので、
田、畑、宅地、山林、原野、公衆用道路、雑種地など、
全部で23種類の地目が、不動産登記規則第99条で定められています。
そのため、23種類以外の地目を勝手に作ることはできず、
一筆の土地に2種類以上の地目を認定することもできません。
ただ、地目には、不動産登記法上の地目と、
現況から判断する地目、固定資産評価基準による地目があります。
そこで、地目とは何かが全てわかるように、
地目変更の登記申請業務を行っている土地家屋調査士が、
地目とは何かについてくわしく解説いたします。
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土地家屋調査士:寺岡 孝幸(てらおか たかゆき)
資格:土地家屋調査士(とちかおくちょうさし)、行政書士。
取扱い分野:地目変更登記など表示に関する登記全般。
経歴:開業以来21年間、地目変更など登記に関する業務を行っています。
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この記事を閲覧することで、地目とは何かがすべてわかります。
地目とは
地目とは、土地の主たる用途により分類した名称のことで、
次の3つに区分されます。
- 登記地目(不動産登記法上の地目)
- 現況地目(現地の状況から判断する地目)
- 課税地目(固定資産評価基準による地目)
それでは1つずつわかりやすく解説していきます。
登記地目:不動産登記法上の地目
登記地目とは、不動産登記規則第99条に基づいて、
法務局の不動産登記簿に記録された地目のことです。
不動産登記規則第99条では、次のように23種類の地目が定められています。
不動産登記規則第九十九条(地目)
地目は、土地の主な用途により、田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園及び雑種地に区分して定めるものとする。
引用元:不動産登記規則 | e-Gov法令検索.「不動産登記規則第九十九条」. (参照 2023-6-10)
地目は、次の不動産登記準則第68条の各号によって、
土地の現況及び利用目的に重点を置き、
部分的にわずかな違いがあっても、
土地全体の状況を観察して定めるものとされています。
(不動産登記準則第68条)
- 田:農耕地で用水を利用して耕作する土地(1号)
- 畑:農耕地で用水を利用しないで耕作する土地(2号)
- 宅地:建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地(3号)
- 学校用地:校舎や附属施設の敷地、運動場(4号)
- 鉄道用地:鉄道の駅舎、附属施設及び路線の敷地(5号)
- 塩田:海水を引き入れて塩を採取する土地(6号)
- 鉱泉地:鉱泉(温泉を含む)の湧出口及びその維持に必要な土地(7号)
- 池沼:かんがい用水でない水の貯留池(8号)
- 山林:耕作の方法によらないで竹木の生育する土地(9号)
- 牧場:家畜を放牧する土地(10号)
- 原野:耕作の方法によらないで雑草、かん木類の生育する土地(11号)
- 墓地:人の遺体又は遺骨を埋葬する土地(12号)
- 境内地:境内に属する土地であって、宗教法人法第3条第2号及び第3号に掲げる土地(宗教法人の所有に属しないものを含む)(13号)
- 運河用地:運河法第12条第1項第1号又は第2号に掲げる土地(14号)
- 水道用地:専ら給水の目的で敷設する水道の水源地、貯水地、ろ水場、又は水道線路に要する土地(15号)
- 用悪水路:かんがい用または悪水はいせつ用の水路(16号)
- ため池:耕地かんがい用の用水貯留池(17号)
- 堤:防水のために築造された堤防(18号)
- 井溝:田畝又は村落の間にある通水路(19号)
- 保安林:森林法に基づき農林水産大臣が保安林として指定した土地(20号)
- 公衆用道路:一般の交通の用に供する道路(道路法による道路であるかどうかを問わない)(21号)
- 公園:公衆の遊楽のために供する土地(22号)
- 雑種地:以上のいずれにも該当しない土地(23号)
法務局の不動産登記簿では、土地の所在、地番、地目、地積、
所有者の住所・氏名などを、1筆の土地ごとに記録して、
どんな土地なのかがわかるようにしています。
たとえば、建物が建っている土地の地目は、
下図1のように、「宅地」という地目で記録されています。
不動産登記簿に記録されている登記上の地目(登記地目)は、
現地の状況(現況地目)と、本来一致しているものです。
しかし、現況が変化したにもかかわらず、
地目変更登記を行っていない場合もあり、
登記上の地目と現地の状況が異なっていることもあります。
たとえば、山林が造成されて現況は「宅地」になっているのに、
登記上の地目は「山林」のままになってる場合などです。
現況地目:現地の状況から判断する地目
現況地目というのは、登記簿上の地目ではなく、
現在の土地の利用状況から判断される地目のことです。
登記地目と現況地目は、通常、一致しています。
しかし、不動産登記簿に記録された当時の地目から、
現在の利用状況が変わっていることもあり、
登記地目と現況地目が違っていることもあるのです。
課税地目:固定資産評価基準による地目
固定資産評価基準による地目としては、
田、畑、宅地、鉱泉地、池沼、山林、牧場、
原野及び雑種地の9種類に区分されます。
(※財産評価基本通達7)
不動産登記規則第99条で定められている23種類の地目に比べて、
少なくはなりますが、固定資産評価をする際には、
全ての土地が、次の定め方によって9種類に分類されるのです。
- 宅地:建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地
- 田:農耕地で用水を利用して耕作する土地
- 畑:農耕地で用水を利用しないで耕作する土地
- 山林:耕作の方法によらないで竹木の生育する土地
- 原野:耕作の方法によらないで雑草、かん木類の生育する土地
- 牧場:家畜を放牧する土地
- 池沼:かんがい用水でない水の貯留池
- 鉱泉地:鉱泉(温泉を含む。)の湧出口及びその維持に必要な土地
- 雑種地:以上のいずれにも該当しない土地
たとえば、現地の状況が公衆用道路や公園、
鉄道用地、用悪水路、学校用地などの地目は、
固定資産評価基準においては、雑種地になります。
一筆の土地に2種類以上の地目は認められない。
一筆の土地に2種類以上の地目は、認められません。
ただ、現地の利用状況を細かく見ると、
一筆の土地で2種類以上の目的に利用されている土地もあります。
たとえば、下図2のような一筆の土地の中に、駐車場、
資材置場、畑という数種類の目的に利用されている土地です。
![数種類の目的に利用されている一筆の土地](https://kosekioffice.com/wp-content/uploads/2023/06/suusyuruinoriyou.png)
この一筆の土地の利用状況を細かく見れば、
駐車場と資材置き場は、地目は「雑種地」となり、
畑は、地目は「畑」となります。
しかし、土地の地目を判断する場合、
部分的に僅かな違いがあるときでも、
一筆の土地全体の状況を見て、地目を1種類のみ認定する必要があるのです。
上図2の例の場合、一筆の土地の中に畑が一部存在しますが、
土地の大部分が資材置き場となっているため、
一筆の土地全体としての地目は「雑種地」と認定されます。
地目に変更があった場合、地目の変更の登記が必要
もし、地目に変更があった場合、
土地の表題部所有者 または 所有権の登記名義人は、
地目の変更があった日から1ヶ月以内に、
地目の変更の登記を法務局に申請しなければなりません。
また、地目に変更があった後で、
表題部所有者又は所有権の登記名義人となった者は、
表題部所有者又は所有権の移転登記があった日から1ヶ月以内に、
地目の変更の登記を申請しなければなりません。
なぜなら、これらの申請義務については、
不動産登記法第37条第1項と第2項で定められているからです。
地目の変更の登記は、土地の利用目的が変更した際に、
登記されている地目を、現況の地目と一致させる登記です。
もし、土地が共有の場合には、共有者の1人から、
地目の変更の登記を申請することができます。
なお、地目の変更については、
「地目変更とは」でくわしく解説しています。