最新更新日付　２０２４年１１月１日

地目変更とは、一言で言えば、土地の種類を変更する登記のことです。
ただ、地目とは何か、登記とは何かがわかっていないと、
この説明だけでは、地目変更が具体的にどんなものなのかが、
わからないかもしれません。

そこで、まず地目とは何かについてですが、
宅地、山林、田、畑など、土地の種類のことを地目と呼んでいます。
地目の読み方は、『ちめ』ではなく、『ちもく』です。

そして、登記とは何かについてですが、
あなたの住んでいる地域はもちろん、
日本の土地はすべて網の目のように区切られていて、
土地の区画それぞれに地番が付けられています。

地番とは、○○町１番、２番、３番や、□□町１番５、１番６といったものです。

そして、その土地がどこにあって、どんな種類で、どれくらいの広さで、
誰が所有しているのかなどを、不動産の登記簿に記載して、
地域の法務局で記録として管理しています。

不動産の登記簿は、一筆の土地ごとに作成されており、
この登記簿に記録されている情報を、登記と呼んでいるのです。
つまり、登記簿に記録されている情報＝登記情報と言えます。

そして、あなたの土地の情報については、
その土地のある地域の法務局か、法務局の支局などで、
１筆の土地ごとに、その土地の情報が登記されているのです。

登記されている代表的な情報を具体的に言えば、
土地の所在と地番、土地の地目、土地の面積、土地の所有権者、
土地のその他の権利情報などです。

登記されている情報の内、
土地の地目について現況に変更があった時に、
地目変更を所有者から行うことになります。

地目とは

地目とは、簡単に言えば、土地の種類のことです。
土地の種類として不動産登記法で決められている地目は、
田、畑、宅地、公衆用道路、山林、牧場、境内地、墓地、
水道用地、公園・・・・と２０種類くらいあります。

あなたの土地の上に家屋が建っていれば、
あなたの土地の地目は、宅地で登記されていなければなりません。
家屋の建っている敷地の土地は、基本的に、
地目は宅地として登記しなければならないからです。

あらゆる土地は、２０種類くらいの地目の内で、
土地の現況を見て、主な目的を判断してから地目が決定されます。
そして、土地の現況がどの地目にも当てはまらないような状態の時には、
雑種地という地目になります。

地目変更登記とは

地目変更とは、地目を変更する登記のことです。
地目変更する場合には、土地の現況で判断します。

例えば、登記の地目が山林で、何かの事情でその土地を売却し、
土地の現場の状況はすでに開拓されて、建物が建っていれば、
地目を宅地に変更登記しなければなりません。

ただ、その土地の全体的な利用目的によって地目を決めなればなりません。
地目を決めることを地目認定と呼びますが、
この地目認定をする時は、土地の一部分だけを見て判断してはいけません。

１つの土地（１つの地番）の山林を開拓して、
道路を入れていくつかの宅地にした場合には、
その土地は、道路部分と、宅地部分とに分かれることになります。

この場合、道路部分と宅地部分とに土地を分ける登記（分筆登記）を行い、
その後でそれぞれの土地の地目を山林から公衆用道路へ、
山林から宅地へ地目変更をすることになるのです。

ただ、登記の方法としては、一部地目変更・分筆登記という方法があり、
分筆登記と地目変更登記を同時に行うこともできます。

地目変更の申請手続き先

地目変更登記に限らず、不動産の登記申請先は、
その不動産を管轄している法務局に対して行います。
つまり、どこの法務局でも良いという訳ではありません。

申請手続き先の法務局に対して、地目変更の申請書類を提出します。
法務局は全国の地域毎にありますので、
土地などの不動産がどこに存在しているかによって、
管轄している法務局が決まっているからです。

一番確実な管轄法務局の調べ方としましては、
近くの法務局に電話で確認することです。
土地の所在を伝えれば、管轄している法務局を教えてもらえるからです。

法務局には、地方ごとに法務局、地方法務局、支局などがあり、
そのどこかの法務局が、地目変更したい土地を管轄しています。
その管轄法務局に対してのみ、地目変更を申請できます。

逆に言えば、管轄法務局ではない法務局に地目変更を申請しても、
受け付けてもらえませんので注意が必要です。
あくまで、その土地を管轄している法務局での手続きとなるからです。

また、基本的に登記はかなり細かい所まで決まり事がありますので、
少しでも間違えていると、補正、却下の対象となりますので、
申請書類を作成する時には、細心の注意が必要です。

土地の所有者が亡くなっている時は？

親が亡くなっても、何もしなければ親の名義の土地はそのままです。
本来は、所有者が亡くなれば相続人名義に変更するのですが、
忙しくてそのままにしている方もいます。

土地の名義が亡くなった人の名義のままですと、
地目変更したいときに、亡くなった人は申請人にはなれませんので、
相続人の内の１人が申請人になって申請する流れになります。

ただ、本来の流れとしましては、土地の所有者が亡くなった時点で、
戸籍を集めて相続人を確定し、協議を整えて、地目変更登記の前に、
相続人の名義に変更する登記をしておいた方が良いでしょう。

相続人に名義変更する登記のことを相続登記と呼びますが、
この登記も登記申請書等が必要になり、
相続人であることを証明する戸籍謄本等も必要になります。

もし、亡くなった人の名義のまま土地の地目変更をしようとすれば、
相続人であることを証明する戸籍謄本等が、
地目変更登記申請書に加えて別に必要になってきます。

また、亡くなった人の名義のままでおいておくと、
いろんな問題も発生しやすくなりますので、
地目変更登記の後でも良いので、
相続人の名義に変更する相続登記をしておくことをお勧めします。