土地の登記の地目が、『宅地』として地目認定されるためには、
基本的に、建物の敷地となっている必要があります。

ここで言う建物とは、木造であっても、鉄骨造りであっても、
鉄筋コンクリート造りであっても、
一戸建てでも、マンションであってもすべて建物です。

土地の上に直接、これらの建物が建っていれば、
その土地の登記上の地目は、宅地と認定できます。

そして、もし、建物がすでに建っているのに、
土地の地目が原野や山林などで登記されている場合には、
基本的に、地目が変わってから1ヶ月以内に、
『宅地』への地目変更登記申請をしなければなりません。

つまり、建物が建ってから1ヶ月以内に、
土地の所有者 または 土地の所有権の登記名義人が申請人となって、
『宅地』への地目変更登記申請をする流れになります。

もし、土地の所有者 または 所有権の登記名義人から、
地目変更の登記申請手続きをするのが難しい場合には、
代理人を立てて、代理人から申請することも可能です。

地目変更の代理人として業務を行えるのは、
土地家屋調査士の資格を持っている人で、
土地家屋調査士としての登録をしている人になります。

ただ、所有者本人から申請する場合には、
土地2~3筆の地目変更登記申請のための費用としましては、
調査費を含めて数千円程度で済みますが、
土地家屋調査士にすべてを依頼した場合には、
費用として約5万円前後になる場合が多いでしょう。

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また、土地の上に直接建物が建っていなくても、
土地の地目は『宅地』と認定される場合もあります。

たとえば、あなたの住んでいる家の敷地となっている土地が、
1筆の土地ではなく、3筆の土地である場合、
その内の1筆の土地の上に建物が建っていて、
残りの2筆の土地は、
自家用車の駐車場や庭として利用しているような場合です。

このような場合には、自家用車の駐車場の土地も庭のある土地も、
建物の敷地としての効用をはたすために必要な土地とみなされ、
3筆すべての土地の地目は『宅地』と認定されることが多いです。

基本的に、建物が直接建っている土地の地目は『宅地』なのですが、
建物が直接建っていない土地であっても、
建物の利用目的に付随する土地と認められる時には、
全体が『宅地』とみなされるということになります。

ただ、あくまで、地目の認定の最終的な決定は、
その土地を管轄している法務局の登記官が判断して行います。

もし、ご自分で地目を判断して申請書を提出したとしても、
その地目の判断が間違えていれば、却下されることもあります。

たとえば、建築確認が市役所で許可になったからと言って、
その時点では、宅地への地目変更はできません。
実際に建物が完成してから、宅地への地目変更ができることになります。

また、土地の地目がもともと田や畑であった場合には、
農地法が適用されますので、
先に、農地法の届け出や、許可を受けた上で、
実際に建物が建ってから、地目を『宅地』に変更できることになります。

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