土地家屋調査士：寺岡 孝幸（てらおか たかゆき）
資格：土地家屋調査士（とちかおくちょうさし）、行政書士。
取扱い分野：地目変更登記など表示に関する登記全般。
経歴：開業以来２１年間、地目変更など登記に関する業務を行っています。
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土地の地目を決定する時には、
土地の全体的な利用目的を判断して決定しなければなりません。
たとえ、土地の一部分の利用目的が全体と違っていたとしても、
全体的に判断して、地目を決定しなければなりません。
この地目を決定する判断のことを、
専門的には地目認定と呼んでいます。
そして、地目変更登記とは、登記上の地目と、
現地の地目が違っているときに、
登記上の地目を、現地の地目に変更する登記のことです。
不動産登記法では、登記上の地目に変更があった場合には、
その土地の所有者が、地目に変更があった日から１ヶ月以内に、
地目変更登記を申請しなければならないことが記載されています。
ただ、申請義務はあるのですが、申請期限の１ヶ月を過ぎていても、
罰則などの規定はないので、期限についてはあまり気にせずに、
地目の変更に気づいた時に、速やかに地目変更登記を申請して良いです。
もし、その土地が単独所有 （＝所有者が１名） ではなく、
数人の共有物件であった場合には、共有者の１人からも申請できます。
地目が変更した日については、
たとえば、家を新築して宅地にした場合などは、
明確にその日がわかりますが、
もし、わからなくても大体でもかまいません。
地目変更登記申請書には、地目の変更の日を記載しなければなりませんが、
変更の日がよくわからない場合には、
昭和□□年月日不詳や、最初から年月日不詳としてもかまわないからです。
地目変更には、大きく分けて２種類あります。
その土地全体の地目が変更された場合と、
土地の一部だけが変更された場合があります。
土地全体の地目に変更があれば、
地目変更登記だけを申請すれば良いのですが、
たとえば、土地の全体は山林で、その一部を更地にして家屋を建て、
それによって土地の一部の地目が宅地に変更されている場合には、
どうすれば良いかです。
このように土地の一部の地目が変更されて、
土地全体の地目変更登記を申請できないような場合には、
土地の一部地目変更・分筆登記を申請することになります。
これは、更地にして家屋を建てた部分を、
全体の土地から分けてから、宅地に変更する方法のことです。
つまり、宅地部分と、山林部分とに筆を分けてから、
家屋を建てた部分の地目を山林から宅地に変更する流れになります。
これは、分筆登記の一種でありますが、
地目変更登記の一種でもあり、
両方が合体したような登記手続きとなっています。
ただ、一部地目変更・分筆登記に関しましては、
地目変更登記申請だけの場合とは異なり、
分筆登記申請もからんできますので、
書面や調査だけの登記申請で完了できるものではありません。
明確な境界測量と土地地積測量図面の作成が必要となってきますので、
一般の人が行うにはかなり無理がある登記となります。
