この記事の監修者

土地家屋調査士:寺岡 孝幸(てらおか たかゆき)
資格:土地家屋調査士(とちかおくちょうさし)、行政書士。
取扱い分野:地目変更登記など表示に関する登記全般。

経歴:開業以来19年間、地目変更など登記に関する業務を行っています。
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建物を建築したい場合で、
地目が田の土地を購入しても良いのかについて、
購入を検討している人の頭を悩ませることがあります。

なぜなら、土地の地目が宅地以外の場合は、
建物を建築できないのではないかという疑問がわくからです。

そして、建物を建築予定であっても、
すぐに建築したい人もいれば、
2,3年後に建物を建てる予定で土地を購入する人もいます。

そういった場合に、土地の地目が田など宅地以外の場合、
その土地を購入してから、
将来、本当に建物が建築できるかどうか心配になるものです。

ただ、ここで重要なことは、土地の地目というのは、
現地の状況で判断されるということです。

現地の状況が田であれば、今後の予定は関係なく、
土地の地目は田なのです。

逆に、現地の今の状態が田であるのに、
土地の登記の地目がすでに宅地であれば、
おかしいということになります。

つまり、建物が建築される予定であったとしても、
現実に建物が建築されていなければ、
土地の登記の地目は、まだ宅地とは言えないからです。

ただ、以前から建物が建っていて、
解体して取り壊されて更地の土地でしたら、
登記の地目が宅地のままということはよくあります。

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登記地目が宅地の土地の購入であれば、
将来の建物の建築についてはほとんど問題はないでしょうが、
登記の地目が田である場合には、注意が必要になります。

ただ、市街化区域などの建物を建てて良い区域で、
農地転用許可など農地法がらみをすでにクリアーしている土地であれば、
基本的に問題ないと思われます。

逆に、農地法の関係手続がクリアーできないとなれば、
建物を建築することができなくなりますので、
その点については、購入前に入念に確認する必要があります。

一般的に、市街化調整区域の土地については、
農家などの居宅以外は、建物を建築することが難しいので、
特に、関係機関での確認と調査が必要となります。

購入してから、建物を建築することができないことがわかると、
今度はその土地を売る場合にも、
買い手がなかなか見つからないという事態が想定されるからです。

建物が建築できる土地であるかどうかについては、
可能な地域かどうかや、農業振興地域かどうかなど、
いろいろと確認していく必要があります。

最初に確認および相談すべき機関としましては、
土地の購入予定の地域の、
市区町村にある農業委員会になります。

まとめますと、土地の地目を宅地に変更できるのは、
実際に建物が建築されてからになります。

ただ、以前から建物が建っていて、
解体されて建物がなくなって更地になっている土地でしたら、
登記の地目は変更しない限り、宅地のままです。

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