土地家屋調査士：寺岡 孝幸（てらおか たかゆき）
資格：土地家屋調査士（とちかおくちょうさし）、行政書士。
取扱い分野：地目変更登記など表示に関する登記全般。
経歴：開業以来２１年間、地目変更など登記に関する業務を行っています。
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土地の登記の地目が、田や畑の時には、
その土地は農地扱いとなりますので、
農地法の手続きが関係してくる土地と言えます。
そして、農地を、宅地などの農地以外の地目に変更しようとする時には、
農地から宅地への地目変更登記の申請をする前に、
農地法の手続きをクリアーしていなければなりません。
つまり、農地から宅地へ地目変更したい場合には、
先に、農地法の手続きを済ました上で、
地目変更登記の申請手続きをする流れになります。
また、農地扱いになる土地は、
登記の地目が田や畑だけではありません。
たとえ、登記の地目が雑種地などであったとしても、
市町村の固定資産税の納税通知書の記載の中の、
現況地目という箇所で、『畑』と記載されていれば、農地扱いになります。
もし、固定資産税納税通知書の現況地目が、『畑』と記載されていれば、
登記の地目が何であっても、農地扱いになりますので、
やはり、農地法の手続きが必要になってくるのです。
ですので、地目変更しようとする時には、
現地の土地の状態が田や畑の状態であれば、
一応、固定資産税の納税通知書の内容も確認しておくべきです。
では、農地から宅地へ地目変更する場合についてですが、
まず、農地転用届か、または、農地転用許可、
もしくは、非農地証明の手続きをする必要があります。
いずれも、担当部署は、市町村の役所にある農業委員会となり、
その土地が存在する地域によって、
農地転用届になるのか、農地転用許可になるのかが決まります。
農業委員会での手続きを済ましてから、
農地から宅地への地目変更の登記申請書類を、
法務局に提出する流れになります。
農地から宅地への地目変更をしたい場合には、
まずは、その土地が存在している地域の、
農業委員会の担当者と、相談～打ち合わせを行います。
農業委員会の担当者との相談の中で、地目変更をしたい旨や、
登記上の地目、現地の状態やその期間などを伝えれば、
非農地証明でいけそうか、または農地転用届か、
もしくは、農地転用許可が必要など判断してもらえるでしょう。
特に、農地から宅地への地目変更を、
ご自分ですべて進めようとする場合には、
最初に、農業委員会の担当者との事前打ち合わせは必須です。
なぜなら、土地の登記地目が田や畑の農地と言っても、
その土地が、市街化地域、市街化調整区域、区域外の地域によって、
農地法の手続きも大きく違ってくるからです。
また、現地の状態が農地のままなのか、
それとも、農地以外の状態で、ある程度の期間が経過しているのか、
それによって、非農地証明で良い場合もあります。
自己判断によって間違って違う手続きの準備をしても、
実は、非農地証明で大丈夫だったということもありえます。
農地法の手続きには時間が非常にかかる場合と、
そうでない場合とがあり、
非農地証明や農地転用届でしたら、比較的簡単な手続きになります。
以上の内容を知った上で、
具体的な手続きの内容・条件について正確に判断できるのは、
その土地が存在している市町村の農業委員会の担当者が一番身近ですので、
相談・打ち合わせをしながら進めるのが間違いないでしょう。
なお、農地転用の業務を行っている行政書士であれば、
手続きの流れや、知識も豊富ですので、スムーズに進めることができますが、
行政書士が進める場合であっても、念のための確認なども含めて、
農業委員会の担当者との打ち合わせは、ほとんどの方が行っていると思います。
