土地家屋調査士：寺岡 孝幸（てらおか たかゆき）
資格：土地家屋調査士（とちかおくちょうさし）、行政書士。
取扱い分野：地目変更登記など表示に関する登記全般。
経歴：開業以来２１年間、地目変更など登記に関する業務を行っています。
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地目が山林とは、簡単に言えば、山のことです。
数メートルの高い木がたくさんある土地のことで、
ある程度広大な土地となります。
住宅街のなかで、
５００坪程度の広さの土地に雑木が何本かある程度では、
地目を山林で登記するのはなかなか難しいでしょう。
地目が山林であれば、固定資産税なども安くはなるのですが、
土地の評価自体も安くなってしまうことに注意が必要です。
地目が山林の土地を宅地造成して、地目を宅地や公衆用道路、
雑種地に変更することはよくあることです。
山の宅地造成では、山を全体的か部分的に切り崩し、
平らに造成して、その土地に公衆用道路を入れて、
道路の周りに宅地を造り、宅地を売却していくことになります。
この場合、土地の宅地造成工事が完了し、
道路が整備され、宅地が出来た段階で、
土地の山林の地目を変更することになります。
ただ、地目が山林の場合、広大な土地であることがほとんどなので、
その広大な土地の中に、道路や宅地がいくつか造られることになります。
こういった場合、登記の地目は土地１筆につき１地目が定められるので、
広大な土地の地目の山林を、
そのまま何かに地目変更という訳にはいきません。
地目変更登記の前に、広大な土地をその現況地目で分ける必要があります。
これを分筆と呼びます。
登記上は分筆登記となります。
道路と宅地などの現況で土地を区切っていく登記が分筆登記です。
この分筆登記を行ってから、
それぞれの現況にあった地目に変更する流れになります。
分筆登記と地目変更登記を分けて行うこともできますが、
登記申請上、同時に行うこともできます。
これは、一部地目変更・分筆登記と呼ばれる登記です。
分筆を行いつつ、同時に地目も変更する登記となっています。
分筆登記については、当然に土地の測量作業が伴い、
地積測量図という図面の作成もしなければなりませんので、
かなり細かい難しい登記となります。
また、登記は山林であっても、
現況が果樹園などの農作をしているような場合、
市町村の資産税の判断で、登記地目は山林、
現況地目は畑とされている時があります。
その場合には、登記地目は田や畑の農地ではないのですが、
現況地目が畑とされて農地なので、
農地法が関係してくる土地ということになります。
売却などをしたい時では、登記地目は山林でも、
現況地目が農地となっているために、
農地転用届または農地転用許可がからんでくることもありますので、
その点には注意が必要となります。
