土地家屋調査士：寺岡 孝幸（てらおか たかゆき）
資格：土地家屋調査士（とちかおくちょうさし）、行政書士。
取扱い分野：地目変更登記など表示に関する登記全般。
経歴：開業以来２１年間、地目変更など登記に関する業務を行っています。
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農地とは、田や畑、果樹園などの耕作地のことです。
家庭菜園のような、宅地と一体で小規模のものは農地とは呼びません。
そして、登記簿謄本で登記されている地目についても、
田または畑と登記されているものが農地です。
登記地目が田または畑として登記されている土地については、
農地法の適用を受けますので、売却したり、地目を変更したりするには、
事前に農地法の手続きが必要となってきます。
農地の耕作をやめて、埋め立てて宅地や駐車場にしたりするには、
事前に農地法の手続きを受けなければなりません。
逆に言えば、農地については勝手に現況の地目を変更したり、
売却したりしてはいけないことになります。
農地法の手続きとは、農地転用届、または農地転用許可が必要で、
農地法４条か農地法５条の手続きを受けることになります。
ただ、その農地が市街化区域であるか、
それとも市街化調整区域であるかによって、
転用届になるのか、転用許可が必要なのかが決まります。
市街化区域の場合には、農地転用届で良く、
市街化調整区域の場合には、農地転用許可となります。
市街化区域の農地の場合は、
市区町村の農業委員会への農地転用届という簡単なもので良いのですが、
市街化調整区域の場合の農地の場合は、
基本的に農地以外への転用は禁止なので、
県知事からの農地転用許可が必要になっているのです。
農地転用届については、農地の地目を変更する場合には、
長年すでに地目が変わっている時、
非農地証明という方法もあります。
ただ普通は、農地転用届出書類を作成して、
市の農業委員会に提出し、
その農地転用届出書を添付して、
地目変更登記を申請する流れになります。
農地転用許可については、
県の許可になりますので、
書類の量も多く結構大変な手続きとなります。
また、登記の地目が田や畑などの農地でなくても、
土地の現況が田や畑であれば、
その土地は農地とみなされる場合もありますので、
その場合も、農地法の手続きを受けなければならないこともあります。
基本的に市街化区域の土地の農地転用届でしたら、
農地から地目変更は可能なのですが、
市街化調整区域の土地については、
原則農地からの地目の変更は禁止なので、
農地転用許可は非常に難しい手続きとなっています。
許可が下りずに農地転用ができないということも十分ありえます。
