土地家屋調査士：寺岡 孝幸（てらおか たかゆき）
資格：土地家屋調査士（とちかおくちょうさし）、行政書士。
取扱い分野：地目変更登記など表示に関する登記全般。
経歴：開業以来２１年間、地目変更など登記に関する業務を行っています。
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地目変更の申請人には、
通常は、その土地の所有者がなります。
所有者とは、
その土地の所有権の登記名義人という意味です。
ただ、所有権の登記がされていない土地も稀にありますので、
その時は、その土地の登記簿に所有者と記載されている人が、
地目変更の申請人になります。
では、土地の所有権の登記名義人や、
所有者が亡くなっている時はどうなるでしょうか？
その時には、土地の名義人の相続人が申請人になります。
ただ、相続が発生している場合には、
地目変更登記申請よりも先に、相続登記をする方が良いです。
相続登記をすれば、亡くなった土地の名義人から、
相続人の名義に変わりますので、
名義変更された相続人から地目変更を申請する流れになります。
ただ、亡くなった人の土地について遺産分割ができていない、
もしくは、話がまとまらないといったことも十分ありえます。
そういった場合でも、法定相続人が申請人になることによって、
地目変更の登記申請をすることが可能です。
本来、土地の名義人が亡くなれば、その時点で、
実質の所有権は法定相続人全員に移るからです。
つまり、名義は亡くなった人のままでも、
実質的には、法定相続人全員の共有状態になっているのです。
そして、相続権を持っている法定相続人が複数名いるときには、
その内の１人が申請人になることもできます。
では、土地の所有者が複数名いる場合では、
地目変更の申請人にはだれがなれるでしょうか？
つまり、共有の土地の地目変更の申請人についてです。
あくまで、地目変更の登記は、報告的な意味のある登記ですので、
現地の地目が変更されているのであれば、
その土地の所有者ならだれでも申請人になれます。
土地の所有者全員が申請人になっても良いですし、
その土地の一部の所有者が申請人になってもかまいません。
ただ、所有者が全員忙しい場合や高齢な場合、
地目変更の登記申請自体が面倒な場合には、
土地家屋調査士という代理人を立てて、
すべて代わりにしてもらうという選択肢もあります。
費用的には、たとえば１筆～２筆の土地の地目変更を依頼すれば、
だいたい約５万円前後の費用が相場となっています。
当然、土地の数が多くなれば、
その分費用も多くなってきます。
また、土地の登記の地目が田か畑の場合には、
地目変更よりも先に、農振除外や農地法の手続きが必要になります。
これについては、行政書士のみができる業務ですので、
土地家屋調査士に依頼するだけでは無理ということになります。
そして、地目変更の申請については、
土地家屋調査士のみができる業務となっている点に注意が必要です。
