土地家屋調査士：寺岡 孝幸（てらおか たかゆき）
資格：土地家屋調査士（とちかおくちょうさし）、行政書士。
取扱い分野：地目変更登記など表示に関する登記全般。
経歴：開業以来２１年間、地目変更など登記に関する業務を行っています。
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農地転用手続きとは、
農地（地目が田や畑）の土地を、農地以外に利用したい時に、
かならず受けなければならない手続きのことです。
もし、農地転用手続きを受けないで、
土地の状況を、農地以外の状況に実際に変更したとしても、
場合によっては、農業委員会などから原状回復命令が出されて、
元の土地の状況に戻さなければならなくなります。
たとえば、登記の地目が田や畑の土地を、
農地転用手続きを受けずに、更地にして宅地や駐車場にしたとしても、
場合によっては、元の田や畑の状況に戻さなければならなくなるのです。
また、登記の地目が田や畑の土地を、
勝手に更地にして、現地の状況が駐車場だからと言って、
雑種地に地目変更することもできないのです。
もちろん、きちんと農地転用手続きを受けていれば、
登記の地目が田や畑の土地を、
最終的に、雑種地に地目変更することも可能です。
つまり、土地の地目が農地（田や畑）の時には、
地目変更登記申請するよりも前に、
通常は、かならず農地転用手続きを済ましておくことが必要なのです。
農地転用手続きを受けないで、
地目が田や畑の土地を、田や畑以外の地目に変更しようと、
地目変更の登記申請をしたとしても、登記完了が難しい場合が多いです。
なぜなら、農地転用手続きを受けていない土地について、
田や畑以外への地目変更の登記申請がされた時には、
法務局から農業委員会に対して照会がされます。
次に、農業委員会内で検討をして、
Ｏｋなのか、ダメなのかの回答を法務局に出して、
その結果、地目変更ができるか、できないかの結論が出るようです。
結果、地目変更ができないということになれば、
申請自体が却下されることになります。
農業委員会での検討の時間も結構かかりますので、
やはり、農地転用手続きをきちんと済ませてから、
地目変更の登記申請をするのが一番良いです。
また、市街化区域の土地であれば、時間はかかりますが、
農地転用手続きの前に、地目変更の登記申請をする流れでも、
田や畑以外の地目に変更できることもあるかもしれませんが、
市街化調整区域の土地についてはまず無理です。
市街化調整区域の土地を、
田や畑などの農地以外の利用にしようとした場合、
農地転用許可を受けなければならないからです。
この許可については、農地転用手続きの中でも、
最も許可をおろすのが難しく、
必要な書類も非常に多くなります。
特に、市街化調整区域にある農地の土地の地目変更は、
土地家屋調査士や、行政書士に相談して、
依頼した方が良いでしょう。
地目変更については、土地家屋調査士が窓口となり、
農地転用手続きについては、行政書士が窓口となります。
それぞれが連携していることもありますので、
どちらかの窓口で相談することで、
それぞれ対応してもらえることが多いでしょう。
