土地家屋調査士：寺岡 孝幸（てらおか たかゆき）
資格：土地家屋調査士（とちかおくちょうさし）、行政書士。
取扱い分野：地目変更登記など表示に関する登記全般。
経歴：開業以来２１年間、地目変更など登記に関する業務を行っています。
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土地の登記の地目が、『宅地』として地目認定されるためには、
基本的に、建物の敷地となっている必要があります。
ここで言う建物とは、木造であっても、鉄骨造りであっても、
鉄筋コンクリート造りであっても、
一戸建てでも、マンションであってもすべて建物です。
土地の上に直接、これらの建物が建っていれば、
その土地の登記上の地目は、宅地と認定できます。
そして、もし、建物がすでに建っているのに、
土地の地目が原野や山林などで登記されている場合には、
基本的に、地目が変わってから１ヶ月以内に、
『宅地』への地目変更登記申請をしなければなりません。
つまり、建物が建ってから１ヶ月以内に、
土地の所有者 または 土地の所有権の登記名義人が申請人となって、
『宅地』への地目変更登記申請をする流れになります。
もし、土地の所有者 または 所有権の登記名義人から、
地目変更の登記申請手続きをするのが難しい場合には、
代理人を立てて、代理人から申請することも可能です。
地目変更の代理人として業務を行えるのは、
土地家屋調査士の資格を持っている人で、
土地家屋調査士としての登録をしている人になります。
ただ、所有者本人から申請する場合には、
土地２～３筆の地目変更登記申請のための費用としましては、
調査費を含めて数千円程度で済みますが、
土地家屋調査士にすべてを依頼した場合には、
費用として約５万円前後になる場合が多いでしょう。
また、土地の上に直接建物が建っていなくても、
土地の地目は『宅地』と認定される場合もあります。
たとえば、あなたの住んでいる家の敷地となっている土地が、
１筆の土地ではなく、３筆の土地である場合、
その内の１筆の土地の上に建物が建っていて、
残りの２筆の土地は、
自家用車の駐車場や庭として利用しているような場合です。
このような場合には、自家用車の駐車場の土地も庭のある土地も、
建物の敷地としての効用をはたすために必要な土地とみなされ、
３筆すべての土地の地目は『宅地』と認定されることが多いです。
基本的に、建物が直接建っている土地の地目は『宅地』なのですが、
建物が直接建っていない土地であっても、
建物の利用目的に付随する土地と認められる時には、
全体が『宅地』とみなされるということになります。
ただ、あくまで、地目の認定の最終的な決定は、
その土地を管轄している法務局の登記官が判断して行います。
もし、ご自分で地目を判断して申請書を提出したとしても、
その地目の判断が間違えていれば、却下されることもあります。
たとえば、建築確認が市役所で許可になったからと言って、
その時点では、宅地への地目変更はできません。
実際に建物が完成してから、宅地への地目変更ができることになります。
また、土地の地目がもともと田や畑であった場合には、
農地法が適用されますので、
先に、農地法の届け出や、許可を受けた上で、
実際に建物が建ってから、地目を『宅地』に変更できることになります。
