土地家屋調査士：寺岡 孝幸（てらおか たかゆき）
資格：土地家屋調査士（とちかおくちょうさし）、行政書士。
取扱い分野：地目変更登記など表示に関する登記全般。
経歴：開業以来２１年間、地目変更など登記に関する業務を行っています。
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「地目変更の費用は、いくら位？」
「地目変更登記を頼んだ場合の費用の相場は？」
「田や畑の農地を、宅地等に地目変更する費用はいくら？」
地目変更の費用について、このような疑問をお持ちの方も、
多いのではないでしょうか？
土地の地目変更にかかる費用については、
すべて自分でする場合と、
土地家屋調査士に頼む場合とで、大きく違ってきます。
具体的な金額で言うと、すべて自分でする場合は、
地目変更にかかる費用は数千円程度ですが、
土地家屋調査士に頼む場合は、
地目変更にかかる費用は4万円～6万円程度が相場になります。
ただし、地目が田や畑といった農地の場合には、
農地法に関する手続きが、事前に別途必要となり、
農振除外の手続きも別途必要な場合もあるため、
地目変更にかかる費用が、大きく変動してくるのが一般的です。
そこでこの記事では、地目変更の費用について、
自分でする場合と土地家屋調査士に頼む場合にわけて、
土地の地目変更登記申請業務を行っている土地家屋調査士が、
わかりやすく解説いたします。
この記事を閲覧する事で、地目変更の費用がいくら位なのかと、
自分でする場合と土地家屋調査士に頼む場合の違いもすべてわかります。
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記事を読みたい方は、このまま下に読み進めて下さい。
地目変更を自分でする場合の費用
土地の地目変更を自分でする場合の費用としては、
次の3つの費用が考えられます。
- 地目変更登記の費用
- 農地法に関する手続き費用
- 農振除外の手続き費用
ただし、地目変更の費用として、
上記３つの費用が、常にかかるわけではありません。
地目が田や畑といった農地を、
農地以外の地目に変更する場合にのみ、
上記1の「地目変更登記の費用」と、
上記2の「農地法に関する手続き費用」がかかるのです。
さらに、農業振興地域で農用地区域に指定されている土地であれば、
農用地区域の指定を外す手続きも必要になるため、
上記3の「農振除外の手続き費用」もかかることになります。
逆に、地目が農地でない土地の地目変更であれば、通常、
上記1の「地目変更登記の費用」のみで済むということです。
それでは、それぞれ具体的にどんな費用で、
いくら位かかるのかをご説明致します。
１．地目変更登記の費用
地目変更登記の費用としては、次の費用が考えられます。
- 土地の登記情報又は登記事項要約書若しくは登記事項証明書の取得費用
（1通332円～600円） - 土地の地積測量図の取得費用（1通362円又は450円）
- 公図の取得費用（1通362円又は450円）
- 登記申請書などの用紙代
- 登記申請書をパソコン等で作成して印刷する場合は、インク代と電気代
- 法務局に直接行く場合は、登記申請時と登記完了時の交通費
- 郵送で登記申請書類の提出や、完了証等を受領する場合は、郵送代
なお、登記情報又は登記事項要約書若しくは登記事項証明書と、
地積測量図、公図については、
現在と同じ最新の内容のものがお手元にあれば、取得は不要です。
また、土地の地積測量図は、地積が10㎡以下の土地の場合や、
宅地又は鉱泉地に地目変更する場合にのみ、
土地の地積（面積）の小数点以下の数値を調べるために必要になります。
そのため、地目変更を自分でする場合、
費用がほぼかからない場合もありますが、
上記全ての費用がかかったとしても、通常、
土地一筆の地目変更登記の費用は、数千円程度と言えます。
２．農地法に関する手続き費用
地目が田又は畑といった農地の場合で、
農地以外の地目に変更する場合にのみ、通常、
地目変更登記の申請前に、農地法に関する手続きが必要になります。
具体的には、単に土地の地目だけを変更する場合は、
通常、農地法第4条の農地転用届出の手続きか、
農地転用許可の手続きが必要になります。
もし、土地の所有権移転に伴い、地目の変更をする場合は、
農地法第5条の農地転用届出の手続きか、
農地転用許可の手続きが必要です。
ただし、現地がすでに農地以外の地目になっている場合は、
非農地証明の手続きで済むこともあります。
そして、非農地証明の手続きや農地転用届出の手続きであれば、
自分でする場合の費用は、電気代、印刷代、用紙代、交通費、
印紙代、法務局での取得手数料などを考えても、数千円程度です。
しかし、農地転用許可の手続きが必要な場合には、
費用は数千円～せいぜい1、２万円程度ですが、
図面の作成も必要となり、添付書類も非常に多くなるため、
自分でするには、かなりハードルが高い手続きとなります。
３．農振除外の手続き費用
土地の地目変更をする場合、
農業振興地域で農用地区域に指定されている土地であれば、
農用地区域から外す手続きが必要となります。
逆に、農用地区域に指定されていない土地であれば、
農振除外の手続きは不要です。
そのため、土地の地目が田や畑といった農地の場合、
最初に確認すべきことが、
農振除外の手続きが必要かどうかです。
農振除外の手続き費用については、自分でする場合、
費用はほぼかからないか、数千円程度ですが、
そもそも除外が非常に難しく、図面作成なども必要になるため、
自分でするには、ハードルが高い手続きと言えます。
地目変更を土地家屋調査士に頼む場合の費用
地目変更を土地家屋調査士に頼む場合の費用としては、
次の3つの費用が考えられます。
- 地目変更登記の費用
- 農地法に関する手続き費用
- 農振除外の手続き費用
ただし、地目変更の費用として、
上記３つの費用が、常にかかるわけではありません。
地目が田や畑といった農地を、
農地以外の地目に変更する場合にのみ、
上記1の「地目変更登記の費用」と、
上記2の「農地法に関する手続き費用」がかかるのです。
さらに、農業振興地域で農用地区域に指定されている土地であれば、
農用地区域の指定を外す手続きも必要になるため、
上記3の「農振除外の手続き費用」もかかることになります。
逆に言えば、地目が田や畑以外の土地でしたら、
「農地法に関する手続き」や、「農振除外の手続き」は、
通常、必要ないので、費用もかかることはありません。
それでは、それぞれの費用について、
いくら位かかるのかを、順番にご説明致します。
１．地目変更登記の費用
現在、土地家屋調査士が代理で行う地目変更登記の報酬額は、
各土地家屋調査士が、各々自由に設定できることになっています。
そのため、土地家屋調査士によって報酬額にばらつきがあり、
土地の地域や土地の筆数などによっても、
報酬額に多少の差が出るのが一般的です。
ただ、日本土地家屋調査士会連合会が、
令和４年度に行った土地の地目変更登記の報酬額調査では、
地目が雑種地の土地一筆を、宅地に地目変更する場合で、
地目変更登記の全国平均報酬額は、４６,５８９円でした。
この金額の条件と結果については、
日本土地家屋調査士会連合会のホームページで、
土地家屋調査士報酬ガイドの４ページに公開されています。
また、日本土地家屋調査士会連合会のホームページでは、
北海道・東北・関東・中部・関西・中国・四国・九州のように、
地域ごとに、地目変更登記の令和４年度業務報酬統計資料も、
公開されています。
それらの資料から、土地一筆の地目変更登記をする場合、
土地家屋調査士の報酬額は、大体４万６０００円前後が目安です。
ただし、地目変更する土地の筆数が二筆以上の場合には、
筆数に応じて、通常、一筆につき数千円程度ですが、
費用が加算されます。
２．農地法に関する手続き費用
農地法に関する手続きは、通常、
地目が田や畑といった農地を、
農地以外の地目に変更する場合にのみ、
次の５つの手続きの内、いずれかの手続きが必要になります。
- 農地法第4条の農地転用届出の手続き
- 農地法第4条の農地転用許可の手続き
- 農地法第5条の農地転用届出の手続き
- 農地法第5条の農地転用許可の手続き
- 非農地証明による手続き
これら5つの手続きの内、農地転用届出の手続きや、
非農地証明による手続きの費用は、
大体4万円～5万円くらいが相場と言えます。
しかし、農地転用許可の手続きが必要となった場合は、
土地の面積や、どういった利用に変更されるかなどによって、
かかる費用も大きく変わってきますが、
十万円前後からそれ以上になる可能性もあると言えます。
注意すべきは、これら農地法に関する手続きは、通常、
地目変更登記の費用とは別に、費用がかかることです。
そのため、地目が田や畑といった農地の場合、
農地転用許可に該当するのか、それとも、
農地転用届出や非農地証明の手続きで済むのかどうかと、
事前の見積りも確認してから、依頼することをお勧めします。
３．農振除外の手続き費用
土地の地目変更をする際に、
農業振興地域で農用地区域に指定されている土地の場合、
事前に、農用地区域から外す手続き、
いわゆる農振除外の手続きが必要になります。
逆に、農用地区域に指定されていない土地であれば、
農振除外の手続きは不要です。
農振除外の手続きが必要かどうかは、
土地を管轄している市区町村役所で、
事前に確認することができます。
もし、土地の地目変更に伴って、
農振除外の手続きが必要ということであれば、
地目変更登記の費用とは別に、
大体10万円～20万円前後の費用が別途かかることになります。
そのため、土地の地目が田や畑といった農地の場合、
農地法に関する手続きについての確認だけでなく、
農振除外の手続きが必要かどうかの確認も必要なのです。
地目変更登記に登録免許税はかかる？
地目変更登記については、自分でする場合も、
土地家屋調査士に依頼した場合も、
登録免許税はかかりません。
以上、地目変更の費用について解説いたしました。
なお、地目変更とは何かや、自分でできるのかどうか、
費用や必要書類については、
「地目変更とは？自分でできる？費用や必要書類」で、
くわしく解説しています。
地目変更の登記申請書の様式と書き方については、
「地目変更の登記申請書の様式（書式）と書き方」をご参照下さい。
