土地家屋調査士：寺岡 孝幸（てらおか たかゆき）
資格：土地家屋調査士（とちかおくちょうさし）、行政書士。
取扱い分野：地目変更登記など表示に関する登記全般。
経歴：開業以来２１年間、地目変更など登記に関する業務を行っています。
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もともと荒地だった土地を、
草や木を刈って整地して家を建てれば、
その土地の現況は、少なくとも宅地に変更していることになります。
この場合、登記の地目が何になっているのかを調べて、
宅地以外でしたら、
宅地に地目変更する流れになります。
ただ、土地の所有者が亡くなっていれば、
地目変更するには、戸籍などの書類も必要になってきます。
本来は、地目変更登記に限らず、
登記申請は所有者から申請するものです。
もし、所有者からの申請がいろいろな理由で難しい場合には、
代理人として、土地家屋調査士や司法書士に申請してもらう方法もあります。
ただ、土地の所有者自身がすでに亡くなっていると、
登記名義人である所有者からの申請はできないことになります。
しかし、土地の所有者が亡くなっていれば、
登記の名義は亡くなってる人のままかもしれませんが、
実際の所有権の権利としては、相続人に移っています。
つまり、登記名義にかかわらず、
登記名義人が亡くなった時点から、
登記名義人の相続人全員に権利が移っている状態となります。
つまり、亡くなった人の名義の土地は、
相続人全員の共有物件と言えるのです。
亡くなってる人の名義の土地の地目変更の登記申請は、
その相続人から申請ができます。
相続人とは、正確に言えば法定相続人のことです。
亡くなってる人の子供であれば、法定相続人になります。
実子も、養子も子供なのですが、
養子の場合は、戸籍を調べて養子縁組をしている必要があります。
そして、亡くなってる人の子供が何人いたとしても、
その内の１人から地目変更の申請をすることができます。
ただ、亡くなってる人とのつながりのわかる戸籍の提出も必要になります。
亡くなってる人の子供であることを口頭でいくら伝えましても、
それが本当かどうかが第三者から見れば不明なので、
法務局に対して、関係する戸籍を提出して証明しなければならないからです。
本来は、登記名義人から申請すべきなのですが、
亡くなっていればできないので、
代りに法定相続人から申請という流れになりますので、
その権利のあることを証明しなければならないことになります。
必要な戸籍としては、
登記名義人の亡くなったことが記載されている戸籍と、
亡くなってる人の子供であることの記載のある戸籍が必要です。
戸籍を取得するには、
本籍地の市区町村役場でのみ可能となってますので、
もし、遠くて行けないようなら、郵送で戸籍を取り寄せする方法もあります。
