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地目変更と土地の境界
土地の境界については、
地積測量図が法務局に提出されていて、
現地においても隣地との境界が明確であることが理想です。
隣地との境界が明確な状態とは、
たとえば、宅地でよくあるのは、ブロック塀の中心が境界である場合、
もしくは、ブロック塀の基礎が境界である場合などがあります。
宅地同士の土地では、お互いにブロック塀を作っていることも多く、
ブロック塀とブロック塀の間の真ん中が境界といったこともよくあります。
また、ブロック塀の他にも、お互いの土地に高低差があった場合には、
擁壁が設置されていることが多いので、
擁壁までが上の土地で、擁壁が境界といったこともよくあります。
以上の例については、
土地の境界がブロック塀や擁壁などの構造物によって、
ある程度明確である場合となります。
ただ、法務局に地積測量図が提出されていない場合や、
お互いの土地の境界についての図面や書面が無い場合には、
たとえ構造物があったとしても、境界については明確であるとは言えません。
土地の境界について明確であると言えるには、
やはり、法務局に地積測量図が提出されている状態か、
もしくは、お互いの土地の境界について、
隣地の土地所有者との合意書的な書面が必要になります。
ただ、土地の地目変更の登記申請をする上では、
土地の境界が問題になるようなことはあまり無いでしょう。
なぜなら、地目変更は土地の端っこや一部を見て判断するものではなく、
土地全体を見て判断するものなので、
土地の境界について明確に確定していなければならない
という訳ではないからです。
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ただ、地目変更の登記申請をする場合でも、
土地の境界がどこら辺なのかは、
ある程度把握しておかなければなりません。
というのは、地目変更の登記申請を所有者本人が申請した場合、
申請後に、法務局の担当者が土地の範囲と状況を見に来ますので、
その際に、担当者が見ても土地の範囲がよくわからなければ、
所有者にも立ち会ってもらい、土地の範囲を聞くことがあるからです。
ただ、その場合でも、公図などの土地の形状や大きさと見比べて、
おかしくない程度に土地の範囲の説明ができれば、
境界について先に決めるような指示が出るようなことはまずありません。
土地の境界を決めるには、
一般の人がすべて行うにはとても無理なので、
境界の専門家である土地家屋調査士に依頼する場合がほとんどで、
費用もかなり高額となるからです。
測量や地積測量図作成の高額な費用や、
境界の問題を先にクリアーしてから地目変更という流れにしてしまうと、
ほとんどの人が地目変更ができなくなる可能性が高くなります。
あくまで地目変更の登記申請は、
その土地の現況に合った地目に変更する報告的な登記ですので、
土地の境界については、
あまり細かくチェックするようなことはしていないのが現状です。
ただ、その土地の大体の範囲を、
説明できるような状態であることは必要でしょう。
その土地がどこにあるのかわからない状態では、
土地の地目の変更というのもおかしな話だからです。
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